Divorce après 60 ans : que devient le patrimoine immobilier ?
À 60 ans et plus, le patrimoine immobilier représente souvent l’essentiel de ce que les époux ont construit au fil des années : la résidence principale, parfois une résidence secondaire, un bien locatif ou encore un logement reçu en héritage.
Au moment du divorce, une question très concrète se pose pour chacun de ces biens : faut-il le vendre, l’attribuer à l’un des époux ou le conserver en commun ?
Après plusieurs décennies de mariage, les enjeux sont importants. La volonté de conserver la maison familiale doit notamment être confrontée à la réalité des ressources disponibles à la retraite.
Au cabinet, à Lyon, je constate régulièrement que le règlement du patrimoine immobilier constitue l’une des principales difficultés rencontrées par les époux qui divorcent après 60 ans.
Cet article s’inscrit dans notre série consacrée au divorce après 60 ans. Retrouvez également notre guide complet pour divorcer après 60 ans, consacré aux principales conséquences juridiques et patrimoniales d’une séparation à la retraite.
Pendant la procédure : qui peut rester dans le logement ?
Lorsqu’un divorce est engagé devant le juge aux affaires familiales, la question de l’occupation du domicile conjugal peut être réglée dès les mesures provisoires.
L’article 255, 4°, du Code civil permet au juge d’attribuer à l’un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, ou de la partager entre eux, en précisant si cette jouissance est gratuite ou non.
Lorsque la jouissance est accordée à titre gratuit, l’époux occupant ne doit pas d’indemnité d’occupation pour la période couverte par cette décision.
En revanche, une jouissance accordée à titre onéreux peut conduire à la prise en compte d’une indemnité d’occupation lors des opérations de liquidation.
Il faut également tenir compte de l’article 815-9 du Code civil, qui prévoit que l’indivisaire jouissant privativement d’un bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Cette règle ne doit toutefois pas être confondue avec les mesures provisoires prises pendant le divorce.
L’article 262-1 du Code civil précise par ailleurs que la jouissance du logement conjugal par un seul époux conserve en principe un caractère gratuit jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge.
Il convient donc d’examiner précisément les différentes périodes d’occupation et les décisions intervenues.
Une indemnité d’occupation peut représenter une somme importante lorsque les opérations de liquidation se prolongent. Il est préférable d’anticiper cette question dès le début de la procédure.
À quelle date le divorce produit-il ses effets sur les biens ?
La date des effets patrimoniaux du divorce entre les époux est essentielle.
Elle permet notamment de déterminer la composition du patrimoine à liquider et le sort des acquisitions ou des dettes intervenues pendant la séparation.
L’article 262-1 du Code civil distingue plusieurs situations.
Dans le divorce par consentement mutuel sans juge, le divorce produit en principe ses effets entre les époux, concernant leurs biens, à la date à laquelle la convention acquiert force exécutoire, sauf stipulation contraire.
Dans le divorce judiciaire, notamment pour acceptation du principe de la rupture, altération définitive du lien conjugal ou faute, les effets patrimoniaux sont en principe fixés à la date de la demande en divorce.
Toutefois, à la demande de l’un des époux, formulée à l’occasion de l’action en divorce, le juge peut fixer les effets patrimoniaux du jugement à la date à laquelle les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer.
Cette possibilité peut présenter un intérêt lorsque la séparation de fait est ancienne.
Attention cependant : la date des effets patrimoniaux du divorce ne doit pas être confondue avec celle retenue pour l’évaluation des biens lors du partage.
Il s’agit de deux questions distinctes, qui peuvent avoir des conséquences financières importantes.
Quatre solutions pour le patrimoine immobilier
Lorsqu’un couple divorce, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour les biens immobiliers.
Le choix dépend notamment du régime matrimonial, des droits de propriété de chacun, de leur situation financière et de leur volonté de conserver certains biens.
1. Vendre le bien immobilier
La vente est souvent la solution retenue lorsque aucun des époux ne souhaite ou ne peut conserver le logement.
Le prix de vente permet notamment de rembourser le crédit immobilier restant dû, puis de répartir les sommes revenant à chacun selon leurs droits respectifs et les comptes à effectuer.
Encore faut-il que les époux s’accordent sur le prix, les modalités de commercialisation et le calendrier de la vente.
Un désaccord sur la valeur de la maison familiale peut parfois retarder considérablement le règlement du divorce.
2. Attribuer le bien à l’un des époux avec une soulte
L’un des époux peut souhaiter conserver la résidence principale ou un autre bien immobilier.
Il peut alors être nécessaire de verser à l’autre une soulte, c’est-à-dire une somme destinée à compenser la différence entre les droits de chacun et les biens qui lui sont attribués.
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Une maison appartient pour moitié à chacun des époux. Elle vaut 400 000 € et aucun crédit ne reste à rembourser.
En l’absence de créances entre époux, de récompenses ou d’autres éléments modifiant leurs droits, celui qui conserve la maison devra en principe verser une soulte de 200 000 € à l’autre.
Après 60 ans, la difficulté est souvent moins de déterminer la valeur du bien que de financer cette soulte.
Les revenus étant parfois constitués exclusivement de pensions de retraite, l’obtention d’un nouveau crédit immobilier peut s’avérer plus difficile.
L’article 1476 du Code civil précise que, pour les communautés dissoutes par divorce, l’attribution préférentielle n’est jamais de droit.
Il peut également être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant.
Conserver la maison familiale suppose donc d’en mesurer précisément les conséquences financières.
3. Conserver le bien en indivision
Les époux peuvent également décider de conserver un bien immobilier en commun après leur divorce.
Cette solution peut être envisagée pour une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement dont la vente n’est pas immédiatement souhaitée.
Elle suppose toutefois une organisation claire.
Il convient notamment de prévoir la répartition des charges, des travaux, des impôts, des revenus locatifs et, le cas échéant, les conditions d’occupation du bien.
Une convention d’indivision peut permettre d’encadrer cette situation.
Attention cependant : conserver un bien en indivision revient aussi à maintenir des liens financiers entre anciens époux.
Ce choix doit être réfléchi, particulièrement lorsque l’objectif du divorce est de retrouver rapidement une indépendance patrimoniale.
4. Recourir au partage judiciaire
Lorsque les époux ne parviennent pas à s’accorder, un partage judiciaire peut devenir nécessaire.
L’article 267 du Code civil distingue plusieurs situations.
À défaut de règlement conventionnel par les époux, le juge statue sur les demandes de maintien dans l’indivision, d’attribution préférentielle et d’avance sur part de communauté ou de biens indivis.
Il peut également statuer sur les demandes de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux lorsqu’il est justifié, par les éléments prévus par le texte, des désaccords subsistant entre les parties.
Il ne faut donc pas considérer que le juge procède systématiquement à la liquidation complète du patrimoine au moment où il prononce le divorce.
Lorsque les difficultés persistent, les opérations de liquidation et de partage peuvent se poursuivre dans un cadre judiciaire.
Les désaccords peuvent notamment porter sur la valeur des biens, leur attribution, les créances entre époux ou encore les comptes d’indivision.
Le notaire est-il obligatoire pour partager les biens immobiliers ?
Lorsque les opérations de liquidation et de partage portent sur des biens immobiliers soumis à publicité foncière, l’intervention d’un notaire est nécessaire pour établir les actes correspondants.
Dans un divorce par consentement mutuel sans juge, l’article 229-3 du Code civil prévoit que la convention doit comporter un état liquidatif du régime matrimonial, établi en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, ou la déclaration qu’il n’y a pas lieu à liquidation.
L’article 265-2 prévoit également que les conventions de liquidation et de partage conclues pendant une instance en divorce doivent être passées par acte notarié lorsqu’elles portent sur des biens soumis à publicité foncière.
Dans un divorce judiciaire, le juge peut par ailleurs désigner un notaire chargé d’élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots à partager.
Il faut toutefois distinguer l’intervention du notaire pour établir les actes immobiliers et la possibilité, dans certaines situations, de liquider un régime matrimonial sans acte notarié lorsqu’aucun bien soumis à publicité foncière n’est concerné.
Pour les couples disposant de plusieurs biens immobiliers, la collaboration entre l’avocat et le notaire constitue donc un élément essentiel de la préparation du divorce.
Les récompenses : attention aux financements anciens
Après plusieurs décennies de mariage, il n’est pas rare qu’un bien immobilier ait été financé au moyen de sommes provenant de différentes origines.
Un époux peut, par exemple, avoir utilisé un héritage pour financer des travaux dans une maison commune.
À l’inverse, des fonds communs peuvent avoir servi à améliorer un bien appartenant personnellement à l’un des époux.
Sous un régime de communauté, ces situations peuvent donner lieu à des récompenses, destinées à rétablir les équilibres financiers entre la communauté et les patrimoines propres.
L’article 1469 du Code civil fixe les règles de calcul applicables.
La récompense est en principe égale à la plus faible des deux sommes représentant la dépense effectuée et le profit subsistant.
Le texte prévoit toutefois des exceptions, notamment lorsque la dépense était nécessaire ou lorsque les fonds ont servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien qui se retrouve dans le patrimoine emprunteur au jour de la liquidation.
Pour un couple marié depuis trente ou quarante ans, retrouver l’origine des fonds peut nécessiter un véritable travail de recherche.
Actes notariés, relevés bancaires, justificatifs de succession et factures de travaux peuvent alors devenir déterminants.
Une maison acquise il y a trente ans peut ainsi réserver quelques surprises au moment de faire les comptes.
Il faut également distinguer ces récompenses, propres aux régimes communautaires, des créances susceptibles d’exister entre époux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Réforme de 2026 : ce qui change pour le partage judiciaire
Deux textes récents modifient les règles applicables aux opérations de partage.
Ils peuvent notamment intéresser les époux qui ne parviennent pas à s’accorder sur le sort de leur patrimoine immobilier.
La loi du 7 avril 2026 : faciliter la sortie de l’indivision
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, dont les dispositions concernées sont entrées en vigueur le 9 avril 2026, vise notamment à simplifier la sortie de l’indivision et certaines opérations de partage.
Elle comporte plusieurs mesures importantes.
Première évolution : la vente d’un bien indivis.
La nouvelle rédaction de l’article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.
Cette faculté s’inscrit toutefois dans le cadre de cet article, qui concerne les mesures urgentes requises par l’intérêt commun.
Elle ne signifie donc pas qu’un indivisaire peut librement imposer la vente d’un bien à l’autre.
Deuxième évolution : les demandes de liquidation et de partage.
La nouvelle rédaction de l’article 840 du Code civil précise le champ d’application des règles du partage judiciaire.
Elle vise expressément les demandes concernant les intérêts patrimoniaux des époux, mais aussi ceux des partenaires de PACS et des concubins.
Troisième évolution : le rôle du juge commis.
L’article 841 du Code civil prévoit désormais que le juge commis aux opérations de partage peut connaître des contestations survenant pendant celles-ci et ordonner des licitations, c’est-à-dire des ventes aux enchères, dans les conditions fixées par décret.
Ces dispositions visent à faciliter le traitement des difficultés rencontrées pendant les opérations de partage.
Le décret du 18 octobre 2026 : une nouvelle procédure à compter de 2027
Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 porte réforme de la procédure de partage judiciaire.
Il concerne notamment les demandes de liquidation, de règlement des indivisions et des intérêts patrimoniaux des époux.
Il modifie les règles procédurales applicables aux opérations de partage, notamment concernant l’intervention du juge commis et du notaire commis.
Attention à la date d’application : le décret entre en vigueur le 1er janvier 2027.
Il s’appliquera en principe aux instances introduites à compter de cette date.
Certaines instances déjà en cours pourront toutefois relever des nouvelles dispositions, dans les conditions transitoires prévues par le décret.
Ces conditions dépendent notamment de l’état d’avancement de la procédure et de la désignation éventuelle du juge commis et du notaire commis.
Pour les époux concernés par un partage judiciaire, il faudra donc vérifier précisément les règles applicables à leur procédure.
La réforme modifie le déroulement du partage judiciaire, mais elle ne garantit pas qu’un désaccord immobilier sera résolu rapidement.
Le coût fiscal du partage et de la vente
Au-delà du choix de conserver ou de vendre un bien, les conséquences fiscales doivent être anticipées.
Deux questions méritent une attention particulière.
Le droit de partage : un taux de 1,10 % en cas de divorce
L’article 746 du Code général des impôts prévoit un droit de partage dont le taux de droit commun est fixé à 2,50 %.
Toutefois, depuis le 1er janvier 2022, le taux applicable aux partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce est ramené à 1,10 %.
Ce droit est calculé sur l’actif net partagé, selon les règles fiscales applicables.
Il ne faut pas le confondre avec les autres frais susceptibles d’accompagner les opérations de liquidation, notamment les émoluments du notaire et les frais liés aux formalités immobilières.
La plus-value immobilière : attention au départ du domicile conjugal
La vente de la résidence principale bénéficie en principe d’une exonération de plus-value immobilière, conformément à l’article 150 U du Code général des impôts.
Mais que se passe-t-il lorsqu’un époux quitte le domicile conjugal plusieurs mois, voire plusieurs années, avant sa vente ?
La situation mérite une attention particulière.
L’administration fiscale admet, sous certaines conditions, que l’époux ayant quitté le logement puisse bénéficier de l’exonération lorsque celui-ci constituait la résidence principale du couple au moment de la séparation, que l’autre conjoint a continué à l’occuper jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal.
Point important : aucun délai particulier n’est imposé entre la séparation des époux et la mise en vente du logement.
En revanche, une fois le bien mis en vente, le délai de réalisation de la cession doit rester normal au regard des circonstances.
Cette appréciation tient notamment compte du marché immobilier local, du prix demandé et des démarches entreprises pour vendre.
Il s’agit d’une mesure de tempérament admise par l’administration fiscale, et non d’une exonération automatique dans toutes les situations de divorce.
Il existe également d’autres dispositifs d’exonération, notamment pour certains titulaires d’une pension de vieillesse, sous les conditions prévues par la loi.
Pour les couples retraités, le calendrier de la vente peut ainsi avoir des conséquences fiscales importantes.
Il est préférable d’examiner ces questions avec le notaire avant de fixer définitivement les modalités du partage.
Ce qu’il faut retenir
Après 60 ans, le partage du patrimoine immobilier constitue souvent l’un des enjeux majeurs du divorce.
Le logement familial peut être attribué provisoirement à l’un des époux pendant la procédure, à titre gratuit ou onéreux.
Le sort définitif des biens peut ensuite être réglé par une vente, une attribution avec soulte, un maintien dans l’indivision ou, en cas de désaccord, un partage judiciaire.
La liquidation nécessite également de vérifier l’origine des financements, les éventuelles récompenses ou créances entre époux et les conséquences fiscales des opérations envisagées.
Enfin, la loi du 7 avril 2026 et le décret du 18 octobre 2026 modifient les règles du partage judiciaire, ce dernier entrant en vigueur le 1er janvier 2027, sous réserve de ses dispositions transitoires.
Après plusieurs décennies de mariage, mieux vaut donc préparer soigneusement le partage plutôt que de découvrir les difficultés au moment de signer les actes.
Vous envisagez de divorcer après 60 ans ?
Avocat intervenant principalement en droit du divorce à Lyon, j’accompagne régulièrement des couples retraités dans l’organisation de la liquidation de leur patrimoine immobilier, en collaboration avec les notaires chargés des opérations de partage.
Retrouvez également mon guide complet pour divorcer après 60 ans, ainsi que mes articles consacrés à la retraite et à la prestation compensatoire, aux donations et avantages matrimoniaux et à l’assurance-vie en cas de divorce.
Vous vous reconnaissez dans cette situation ? N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec le cabinet afin d’étudier votre dossier.
Sources juridiques
Code civil
- Articles 229-3 et 265-2 : conventions de liquidation et intervention du notaire.
- Article 255, notamment ses 4°, 9° et 10° : mesures provisoires, logement conjugal et désignation de professionnels.
- Article 262-1 : date des effets patrimoniaux du divorce.
- Article 267 : liquidation et partage des intérêts patrimoniaux.
- Articles 815-6 et 815-9 : indivision, mesures urgentes et indemnité d’occupation.
- Articles 840 et 841 : partage judiciaire.
- Article 1469 : calcul des récompenses.
- Article 1476 : partage de la communauté et attribution préférentielle.
Code général des impôts
- Article 746 : droit de partage.
- Article 150 U : exonérations de plus-values immobilières.
Doctrine administrative
- BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : exonération de la résidence principale, notamment en cas de séparation ou de divorce.
Réforme de 2026
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.
- Décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire, applicable à compter du 1er janvier 2027 dans les conditions prévues par ses dispositions transitoires.