Divorce et SCI : quand le partage tourne à la réunion de copropriétaires
Créer une SCI à deux pendant le mariage, c’est souvent une bonne idée : outil de gestion, fiscalité souple, investissement commun…
Mais au moment du divorce, la SCI devient une source de complexité, surtout lorsqu’il faut partager les parts, répartir les loyers ou gérer la plus-value du bien.
1️⃣ La SCI pendant le mariage : un outil pratique… jusqu’à la séparation
La SCI (société civile immobilière) permet aux époux, pacsés ou concubins d’acquérir et gérer un bien ensemble.
Mais au moment du divorce, tout dépend du régime matrimonial choisi :
-
En communauté légale, les parts souscrites pendant le mariage sont communes (article 1401 du Code civil), même si un seul conjoint est associé.
-
En séparation de biens, chacun garde ses parts.
-
En participation aux acquêts, la valeur des parts est évaluée à la dissolution du mariage.
Autrement dit, ce n’est pas la SCI qui décide de tout, mais le régime matrimonial.
2️⃣ Les loyers : à qui profitent-ils vraiment ?
La SCI peut générer des revenus locatifs.
Pendant le mariage, ces loyers alimentent la communauté.
Mais après la séparation, ils doivent être répartis selon la proportion des parts sociales détenues.
Si un seul conjoint continue à percevoir les loyers, l’autre peut réclamer une indemnité d’occupation ou une créance au moment de la liquidation.
Le sujet devient encore plus sensible lorsque la SCI détient la résidence principale : il ne s’agit alors plus de loyers, mais d’un avantage en nature à compenser.
3️⃣ La plus-value : le piège fiscal du partage
Lorsqu’un bien détenu par une SCI est vendu ou lorsqu’un des conjoints rachète les parts de l’autre, une plus-value immobilière peut être imposable.
-
Si la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), la plus-value est calculée entre les mains des associés.
-
Si elle relève de l’impôt sur les sociétés (IS), c’est la SCI elle-même qui supporte la fiscalité.
Et contrairement à ce que l’on croit, même un rachat de parts sociales entre époux peut déclencher une imposition.
Un bon conseil : vérifiez la fiscalité avant de signer le partage !
4️⃣ Faut-il un notaire pour liquider une SCI ?
Pas toujours, mais souvent.
Si la SCI ne détient pas d’immeuble, un simple acte sous seing privé suffit.
En revanche, si elle possède un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour enregistrer la cession ou la dissolution et assurer la publicité foncière.
Le rachat des parts d’une SCI n’entraîne pas automatiquement le transfert du bien immobilier qu’elle détient : c’est la société qui en reste propriétaire.
Ce n’est qu’en cas de dissolution avec attribution du bien que l’acte notarié devient obligatoire.
L’avocat et le notaire interviennent donc ensemble :
-
l’un pour la négociation et la répartition,
-
l’autre pour la sécurisation juridique et la publication.
| Situation | Conséquence juridique | Notaire obligatoire ? |
|---|---|---|
| Rachat de parts sociales dans la SCI (sans dissolution) | Cession de droits sociaux | ❌ Non |
| Dissolution de la SCI avec attribution de l’immeuble à un associé | Mutation immobilière | ✅ Oui |
| Vente directe du bien détenu par la SCI | Mutation immobilière | ✅ Oui |
5️⃣ Les solutions pour anticiper le naufrage
Pour éviter que la SCI ne se transforme en champ de bataille judiciaire :
-
Rédiger des statuts clairs dès la création (clause de rachat en cas de divorce, droit de préemption, modalités d’évaluation des parts).
-
Financer avec des fonds propres identifiés pour éviter les confusions et les créances croisées.
-
Faire évaluer régulièrement les biens pour anticiper la plus-value et ajuster les parts.
6️⃣ En résumé : la SCI n’est pas un bouclier magique
En résumé, racheter les parts d’une SCI ne revient pas à “récupérer” automatiquement l’immeuble : la propriété reste entre les mains de la société.
Ce n’est qu’au moment où la SCI est dissoute et que le bien est attribué à un associé qu’un acte notarié devient indispensable.
Avant toute décision, mieux vaut faire le point avec un avocat pour anticiper les conséquences patrimoniales, fiscales… et éviter les mauvaises surprises.
Cabinet Busquet – Avocat en divorce à Lyon : contactez-nous.