Divorce et loyers d’un bien propre : attention à la récompense cachée !
“C’est mon bien, je l’ai acheté avant le mariage”… Vraiment ?
C’est une phrase qu’on entend souvent au Cabinet :
“Ma maison, je l’ai achetée avant le mariage, donc elle est à moi, non ?”
Oui… mais pas tout à fait.
En droit, le bien acquis avant le mariage reste propre, c’est-à-dire personnel.
Mais les revenus qu’il génère (loyers, intérêts, dividendes, etc.) tombent dans la communauté, sauf clause contraire dans le contrat de mariage.
Et si ces loyers servent à rembourser le crédit de ce bien propre… la communauté a financé votre patrimoine personnel.
Conséquence : une “récompense” est due à la communauté.
Ce principe est posé par l’article 1437 du Code civil, selon lequel :
« La communauté doit récompense à l’époux propriétaire toutes les sommes qu’elle a prises sur son patrimoine propre.
Réciproquement, l’époux doit récompense à la communauté toutes les sommes qu’il a tirées de celle-ci pour acquitter ses dettes personnelles ou pour accroître son patrimoine propre. »
L’article 1401 du Code civil prévoit également que tous les revenus générés par des biens propres (y compris les loyers d’un appartement acheté avant le mariage) intègrent la communauté, sauf clause contraire dans le contrat de mariage.
Autrement dit :
Si les loyers de votre bien propre ont servi à rembourser le crédit de ce même bien, la communauté a participé à l’enrichissement de votre patrimoine personnel.
⚖️ Exemple concret
Monsieur achète avant le mariage un appartement à Lyon pour 200 000 €, financé à crédit sur 20 ans.
Après le mariage, il le met en location : les loyers (1 000 € par mois) tombent sur le compte commun et servent à rembourser le prêt.
Au moment du divorce, il reste seul propriétaire de l’appartement, qui vaut désormais 320 000 €.
Mais attention : la communauté a contribué à la valeur du bien en remboursant 100 000 € de capital.
La récompense ne sera pas de 100 000 €, mais calculée au prorata de la revalorisation du bien.
En clair : si le bien a pris 60 % de valeur, la récompense due à la communauté augmente elle aussi.
C’est souvent une (mauvaise) surprise au moment de la liquidation…
Pourquoi la récompense suit la valeur du bien
Parce qu’en droit, la communauté ne se rembourse pas simplement de ce qu’elle a payé :
elle participe à l’enrichissement du bien propre.
C’est une logique d’équité : si le bien a pris de la valeur grâce à des remboursements issus de fonds communs, la communauté profite de la même plus-value.
️♂️ “Et si j’ai payé depuis mon compte personnel ?”
Beaucoup croient être protégés en remboursant le crédit depuis leur compte personnel.
Erreur : ce qui compte, c’est l’origine des fonds, pas le nom du compte.
Si les loyers ont été versés sur un compte commun ou utilisés pour les dépenses du couple, ils sont réputés communs.
Et la récompense reste due.
Ce qu’il faut retenir
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Le bien acheté avant le mariage reste propre, mais les loyers et revenus tombent dans la communauté.
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Si ces loyers servent à rembourser le crédit, une récompense est due à la communauté.
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Cette récompense suit la revalorisation du bien, et peut donc dépasser largement le montant remboursé.
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La preuve des flux financiers est essentielle pour éviter les mauvaises surprises au moment du partage.
Les bons réflexes
Avant d’engager une procédure de divorce, il est crucial de faire les comptes avec méthode :
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Identifier les biens propres et les fonds communs,
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Retrouver les flux financiers entre les deux patrimoines,
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Calculer la récompense exacte,
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Et, si possible, négocier un accord amiable avant de passer devant le notaire.
⚖️ En conclusion
En matière de divorce, ce qui semblait “propre” peut rapidement devenir commun, au moins sur le plan financier.
Mieux vaut anticiper que découvrir au moment du partage qu’on doit de l’argent à… la communauté !
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